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第54章 房产投资的特点

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一投资金我较大

在那些繁华喧嚣、寸土寸金的一线城市里,要想拥有一套属于自己的房子,往往需要准备高达 100 万人民币的首付款;而在相对较小规模的二三线城市,则通常只需要筹备约 30 万左右的首付款即可。如果手头现金紧张,可以考虑从 REIts(房地产投资信托基金)入手,或者选择投身股市来积累资金。

值得一提的是,无论是 REIts 还是股票,它们对于投资者初始资金的要求都较为宽松。就拿我个人经历来说吧,当初也是从这些低门槛的投资工具起步的呢!

二税费成本较高

在买入房产、持有房产、卖出房产时,都会涉及到较高的税费,在中国目前买房时所付的税费为买入价的2%~5%,实际税费大概为买入价的5%~25%,因为楼市比较热的时候,卖家会把税费转嫁给买家,

持有房产期间所付的税费大概为租金的5%~15%,卖房时所付的税费大概为卖出价的2%~20%。目前实际税费大概为卖出价的1%~2%,因为卖家会把税费转嫁给买家,

这种情况会因房地产市场的变化而变化,在房地产市场下跌的时候,卖方就很难再把税费转嫁到买方头上了,

契税;首套,1面积小≤90平米,网签价的1%,2面积大于90平米,网签价的1.5%,

二套;1北上广深,网签价的3%,2其他城市,面积≤90平米的,网签价的1%,面积大于90平米的,网签价的2%,

中介佣金;购买价的1%~2%。

购房税费总计;一般为购买价的2%~5%,但在实际生活中,如果楼市比较热卖家的税会转嫁给买方,买家的实际税费可能会成为成交价的5%~25%。

持有房屋产生的税费

1物业费,一般0.8~3元,一平方1月,

2房屋维护费,这个是因为情况而定,

3房屋保险费,房屋估价的0.1%~0.2%,

4租金相关税,税率一般为租金的5%,实际上一般为0,

5房产税,上海应税税率为0.6%,重庆为0.5%~1.2%,其他城市暂无,

6房屋出租托管费,中国还没有成熟的托管机构,

房屋持有税费总计,一般为租金的5%~15%左右。

售房产生的税费

1增值税及附加,1普通住房≧2年免征,2普通住房<2年,网签价的5.5%,

2个人所得税;1满5年,并且家庭唯一住房,免征 2房价净收益(售价-卖价-相关费用)的20%或现价的1%,

3中介佣金;售价的1%~2%。

售房税费总计;一般为售价的2%~20%,但在实际生活中,如果楼市比较热卖方的税以转嫁给买方,卖方实际中止付中心费及一些小的费用,

其实房地产交易的税费成本在海外也很高,在美国买房时所付的税费大概是不贷款约为购买价的1%~3%,贷款约为购买价的2%~4%,持有房产期间所付的税费大概为租金的40%~50%,卖房时所付的税费大概为卖出价的20%~25%。

购房产生的税费

1房屋检查费,一般300~500

2房屋登记费;一般100

3过户公证费;一般300~1000,通常买卖双方各一半。

4第1年的火灾保费;一般为500

5房产税调整;从过户日到年末的房产税需一次性付清。

6律师费;一般500~3000

7产权调查费;一般200~300

8产权保险费;一般为房价的0.3%~0.5%,可要求卖家付或共同支付

9房屋估价费;一般为200~500

10勘察费;一般为100~600

11社区管理费;从过户日期到年末的费用,一般1~3个月的物业费,独立无一般没有。

12过户费;一般为300~600

13贷款费用;一般为贷款额的1.5%~5%

购房税费总结;不贷款约为购买价的1%~3%,贷款约为购买价的2%~4%

持有房屋产生的税费

1房屋保险费;年保险约为房价的0.2%~0.5%,约为租金的2.5%~5%

2房屋维护费;因情况而定

3物业费;一般每月200~500,约为月租金的5%~10%

4房屋出租托管费;一般为一个月租金加上每月租金的8%~15%

5房产税;一般为房产估价的1%~3%,约为年租金的10%~20%

6租金个人所得税;租金净额的10%~35%,一般约为租金的5%~10%

持有房产税费总计,一般为租金的40%~50%

售房产生的税费

1房产经纪人佣金;一般为售价的6%

2过户公证费;一般为300~1000,通常买卖双方各一半。

3消费税;一般为售价的3%~9%加州为6%,纽约州为8.3%

4房产税调整;过户日之前的房产税需一次性付清

5律师费;一般为500~3000

6社区管理费;过户日之前的费用一般1~3个月物业费,独立屋一般没有

7资本利得税;一般为房价净利的15%~30%,约为售价的5%~15%

房屋税费总计;一般售价的20%~25%

在香港买房时所付的税费大概是购买价的32%~35%,持有房产期间所付的税费大概为租金的20%~30%,卖房时所付的税费大概为卖出价的1%~2%。

购房产产生的税

1从价印花税;购买价的15%

2买家印花税;购买价的15%

3中介佣金;购买价的1%

4律师费;一般为8000到2万港元

购房税费总计一般为购买价的32%~35%

持有房屋产生的税费

1物业费;一般20~30港元一平方米一个月,约为月租金的5%~7%

2房屋维护费;因情况而定

3房屋保险费;房屋估价的0.07%~0.2%

4物业税;租金净值租金乘以80%的16%

5房产税;租金评估价的5%控制也需要缴纳

6房屋出租托管费;香港房屋出租托管服务不健全,

房屋持有税费总计;一般为租金的20%~30%左右

收房产生的税费

1买家印花税;持有一年到三年为售价的10%,持有超过三年为0,

2中介佣金;售价的1%

3律师费;一般8000~15,000港元

售房税费总计;一般为售价的1%~2%。

由于税费成本较高,房地产一旦买入就意味着已经亏损20%左右了,

所以我们在投资房地产之前一定要问问自己这是好价格吗?我们打算长期持有吗?如果答案是否定的,最好不要投资。

当然如果有人嫌房地产投资的税费成本太高,可以直接投资REIts

中国人投资美国的REIts租金分红只扣10%的税,卖出REIts获得的资本利得不扣税,中国人投资美国REIts的税率比美国人要低很多,

中国人投资香港的REIts,现金分红和差价收益都是不收税的,同样是投资房地产,换一种方式,成本就会低很多。

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