一年后，卫德运筹到第一笔启动资金，来自一个老同学的家族企业，五百万，只求年化10%的固定回报。
他买下一块边缘区的工业地皮，做“物流用地改造+旧厂房升级”的项目，靠着过去在货运行业打下的关系和对政策的熟悉，一步步磨下各种许可和手续。
他亲自跑工地，拉铁皮围挡、谈施工队、写可研报告、甚至熬夜修改招商册。
那个项目最后赚了一千多万，比起当年的估值不能看，但收益却让投资人很是满意。
之后的三年，他像一头沉默的兽一样，在城市边缘一点点啃着旧资产。
用“工业更新”“产城融合”“低密商业办公园区”等名义拿下几块地，又靠物流、电商、无人机产业链引进的招商背书，稳步放大规模。
他没再去找风投圈的人，更不做讲ppt的事。
他知道，只有真正能带来现金流和资产增值的项目，才能在这个时代活下去。
他不再试图说服别人“相信未来”，而是让他们看见“现在的价值”。
然后，他一点点靠积少成多，成为了自己的“资本”。
*
和黄建国的再次遇见是在一次旧工业园区更新项目的研讨会上。
那场会请了不少行业专家，也有政府背景的规划顾问。
卫德运没坐前排，习惯性选择靠边的位置，边听边记笔记。
直到会议中段，一个熟悉又久违的声音响起：
“……目前这块工业园区的物流仓库存在操作空间。它原始权属比较清晰，而且旧改成本控制得住。我们团队之前做过类似的产业更新案例，平均投资回报周期控制在两年以内。”
卫德运缓缓抬头，视线穿过人群，正好对上讲台上的那个人。
——黄建国。
对方依旧穿着一身熨帖的西装，头发梳得一丝不苟，说话一如既往地流畅果断。
他没有看到台下的卫德运，或者说，看见了也装作没看见。
会后黄建国被人团团围住，仍旧游刃有余，笑容得体。
卫德运没有过去搭话。
他走得比别人慢，故意等人群散得差不多了，才去停车场取车。
没想到刚拐进车道，就看见黄建国站在路边抽烟，手里拎着西装外套。
真是好久不见了。
“你来听会？”黄建国开口，仿佛他们昨天才见过。
“嗯。”卫德运点头，没多说。
黄建国吐出一口烟，笑了笑：“听说你最近项目做得挺顺。物流园、改造、招商，还挺会玩嘛。”
“也就是活下来。”他淡淡回道。
两人沉默片刻。
卫德运本以为对方会开始讲什么过去的交情、错过的机会、资本的冷酷，但黄建国却只是把烟掐了，扭头看他一眼，说：
“说到底，我们都在试图找一个没那么容易死的赛道。”
这句话没有胜负，没有愧疚，也没有试图辩解。
卫德运忽然想起，当年黄建国最擅长的，就是在一片废墟中第一时间找出能点火的干柴。
“你现在还做融资吗？”卫德运问。
黄建国笑了一下，摇头：“不太做了。现在给自己换了个壳，做城市更新咨询，给人规划、拆盘、导资源。说白了，就是‘讲故事’，但这次讲给guo资听。”
“这次，你打算讲多久的未来？”卫德运盯着他，语气没多少温度。
“没有未来，”黄建国顿了一下，“只讲确定性。”
两人对视良久，没有握手，也没有寒暄。
最后各自开车离去，一如多年前那场分歧，没有谁真正赢了，也没有谁真认输了。
只是，那年卫德运站在寒风中，靠一口气撑着写完那份审计底稿的青年，已经不在了。
现在的他，有团队，有现金流，有银行愿意放款的资产。
没有人再问他故事讲得好不好，只看他报表里的IRR和回款节奏。
黄建国终究没死在那场泡沫里，但也不再是那种能点燃人激情的“梦想合伙人”了。
他成了资源中介，成为了那个他曾经最不屑的人。
而卫德运，终于明白了现实世界的游戏规则——
理想，不是不能有，但最好有地价作保、有产值支撑、有现金流护城河。
不是“相信未来”，而是“抵达现在”。
*
再一年后，他们第一次真正合作。
卫德运启动了一个体量不小的新项目，集商业街区、社区公寓和住宅于一体。受限于前期地价和改造成本，现金流吃紧，而银行授信批得极慢。他咬咬牙，找了黄建国。
黄建国没讲条件，只说：“我找几家资源方跟我一起进来，但我要整个营销盘子的主导权。”
卫德运答应了。
他知道，营销是黄建国的强项，哪怕他已经从“梦想合伙人”变成了“讲故事的人”。
项目启动后，一切都顺利。
拿地、拆迁、规划、招商，甚至预售节奏都快得惊人。
他们本以为，这将是一次双赢。
——直到“住房不炒”政策正式落地。
整顿风暴席卷市场。
银根收紧，限贷限购限售政策频出，买家观望，资金链开始吃紧。
项目刚盖到一半，银行抽贷，合作方惜贷。
原本承诺的几笔尾款迟迟不到位，施工单位停工讨账，卫德运第一次感到喘不过气。
黄建国紧急调了一笔过桥资金，但杯水车薪。
他们坐在办公楼的小会议室里，夜深灯暗，谁也没说话。
“你当初说，只讲确定性。”卫德运终于开口。
黄建国点了支烟，语气疲惫：“我以为政策是确定的。”
“这世界，原来没有什么是确定的。”卫德运望着窗外漆黑一片，声音低沉。
那天之后，项目全面停工，进入漫长的资金重组和债务协商。
黄建国没走，一直留在团队里，处理烂摊子。他把那些过于理想化的策划案一页页撕掉，重新画表、测算、拆盘、谈判，和地方国资谈“兜底式收购”，和施工方谈“代持变现”。
那一刻，曾经那个“能点燃激情”的黄建国，终于低头做起了砖瓦活。
卫德运不再说理想，也不再谈坚持。他只是每个月一页页翻报表，看现金流还能撑几个月。
他们都老了，老到终于明白，在房地产这个行业，讲完故事之后，最难的，不是让人相信未来——
而是兑现现在。
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