周玉兰继续介绍另外一款产品：“《华信大东京不动产短期收益特别计划》这款产品是华信集团借 1985 年《广店协议》后日元升值的风口推出的，当时华信集团以‘外汇创收试点’名义，获批国内首例华瀛联合不动产投资专项。”
“合作方是瀛国知名不动产开发商藤田观光，这家公司主营高端酒店与度假村，实力强劲。”
周玉兰一边介绍，一边翻开文件：“产品的标的资产很有潜力。”
“一是东京港区芝浦仓库改造项目，地块前身为三井物产旧仓储地块，藤田観光已经获得东京都政府批准，将其改建为‘芝浦港南 premium tower’，里面包含写字楼、豪华公寓及精品商场。”
“二是大阪北浜短期持有地块，这里是大阪市政府规划中的金融新区地块，虽然目前还在概念阶段，但明年很可能成为热门炒作区域。”
“除了资产相当有潜力之外，这款产品期限仅 18 个月，从 1987 年 6 月至 1988 年 12 月，比同期信托产品 3 - 5 年的周期短很多，资金回笼更快。”
周玉兰顿了顿，抬眼观察陈志斌的反应，发现陈志斌身子微微前倾，专注的神态确实反映出来他对这产品有不小的兴趣。
她兴奋地接着说道：“在收益方面，年化 12% 的固定回报由藤田観光以大阪地块所有权及三菱银行备用信用证联合担保，要是项目回报超过 20%，投资者能分得超额部分的 70%。”
“从运作结构来看，产品总规模 500 亿日元，约合 2.5 亿美元，分为优先级和劣后级，中信渠道只销售优先级份额。”
“这些里面 70% 的资金用于芝浦项目改建，主打东京外资企业高管租赁市场，要知道今年东京外企入驻率已经达到了历史峰值，租赁需求相当旺盛，剩下 30% 的资金用于大阪地块，通过‘购地 - 抵押 - 再贷款’进行循环套利，这也是泡沫期常见的金融操作手段。”
“在兑付来源上，为保障优先级退出，芝浦项目会预售 20% 的公寓单元给瀛国本地富裕阶层，提前回笼资金，大阪地块则抵押给富士银行获取过桥贷款，对方承诺封闭期结束时，地价至少上涨 50%。”
陈志斌认真听完介绍，目光紧锁桌面，陷入沉思。
房间里一片寂静，只有空调运转发出的轻微嗡嗡声。
片刻后，他缓缓抬起头，开口道：“周经理，听上去确实不错，不过，这笔投资涉及大笔资金，我必须谨慎考虑，你需要给我点时间研究一下这款产品。”
周玉兰脸上挂着得体的微笑，轻轻点头：“陈总，您做事谨慎，我完全理解。”
说着，她从文件袋里取出一叠资料，递了过去：“这是详细资料，里面有《东京都港湾局项目批准书》复印件，还有一份《东京港未来 21 世纪构想图》，在这份构想里，芝浦地块被标注为‘国际金融枢纽核心区’，极具发展潜力。”
“您可以带回去慢慢研究，有任何问题，随时联系我。”
说完，周玉兰拿起便签纸，写下一个电话号码，递给陈志斌：“这是我们办公室的电话。除了这款产品，要是你们还有其他想了解的问题，后续可以来办公室，或者拨打这个电话，那就先这样，你们可以在会议室里继续讨论。”
她将电话留下后，便踩着高跟鞋，步伐轻盈地离开了会议室，将空间留给秦奕、陈志斌、齐青律和冷书瑶四人。
秦奕目光转向冷书瑶，率先开口：“冷博士，你在金融领域经验丰富，对华信这两款产品，你怎么看？”
冷书瑶双手交叉抱胸，思索片刻后说道：“对于这样结构相对简单的基建信托产品而言，6 % 的保底收益是常规水平，而 12% 的保底收益率已经很不错了，至于超额回报部分，就得看瀛国房地产行业能否一直保持良好的发展态势。”
秦奕脑海中回忆起前世瀛国地产泡沫崩盘的时间节点，说道：“我觉得在瀛国央行决定加息之前，瀛国地产大概率会维持上涨趋势。”
“这么有信心？” 冷书瑶挑了挑眉，眼中闪过一丝狡黠，“其实如果你们对瀛国地产的前景如此看好，又想获取超额利益的话，我这边能设计一个更复杂的套利模型，大幅提升资金的收益率。”
陈志斌眼睛一亮，双手抓住座椅扶手问道：“冷博士，具体是怎么操作？快给我们讲讲。”
齐青律听到冷书瑶这番话，先是微微一怔，脸上闪过一丝复杂的神情。
作为冷书瑶的前男友，过往相处的画面在他脑海中快速闪过，他努力表现出一副专注投资讨论的样子，但眼神中仍时不时流露出一丝难以掩饰的复杂情绪，既有对冷书瑶专业能力的认可，又夹杂着一丝对往昔感情的感慨。
冷书瑶嘴角上扬，露出自信的微笑：“详细的操作细节，我一时半会儿确实拿不出来。毕竟，构建一个复杂且有效的套利模型，需要大量的分析和精准的数据支撑。”
“不过，就华信集团这款信托产品而言，它仅仅利用了房地产的升值空间，却忽视了日元升值带来的套利机会，也未充分挖掘瀛国金融市场开放的红利。”
“接下来，我打算将这几个套利空间有机组合起来，打造一款全新的产品，在日元升值的大趋势下，通过合理配置资产，既能享受房地产增值带来的收益，又能从货币升值和金融市场开放中获利，实现收益最大化。”
陈志斌听得入神，迫不及待地问道：“冷博士，那大概需要多久能拿出方案？”
冷书瑶思考片刻，回应道：“给我两周时间吧，我需要收集大量资料，进行深入分析和测算，确保方案的可行性和安全性。”
秦奕坐直身子：“冷博士，那就辛苦你了。我们都很期待你的新方案。”
齐青律没有像陈志斌那般激动，但眼中也流露出一丝期待。
不过他对金融工具也有一定的了解，所以轻声提醒道：“书瑶，高收益往往也伴随着高风险，你这个套利模型可也要设置些相应的风控措施。”
冷书瑶眼神中闪过一丝赞许：“青律你说得没错，我会在方案里设计完善的风控体系保证在追求收益的同时，最大程度降低风险。”
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在等待冷书瑶给出套利模型的同时，秦奕这边也在持续地跟陈宇讨论着机场信息化系统的架构设计。
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