Z先生没有管群里这些人瞎聊天，继续说道：“今年需要注意的复杂性和挑战，2021年很可能是牛市的一年。
当然现实远比理论复杂，“跷跷板效应”并非一个简单、即时的因果关系。
以下几个方面可能削弱或延迟这种效应的发生。
财富效应与负反馈循环。
楼市下跌会带来严重的负财富效应。
很多家庭的财富与房产价值深度绑定，房价下跌会让他们感觉“变穷了”，从而抑制消费和投资意愿。这种悲观情绪不仅不会流向股市，反而可能导致他们赎回基金、卖出股票以弥补收入下降或维持生活，对股市形成“双杀”。
信心缺失与风险偏好，如果楼市崩盘源于对整体经济的极度悲观，那么投资者的风险偏好会急剧下降。
他们可能会追求“现金为王”或涌入国债、黄金等避险资产，而不是风险较高的股票。资金的流向取决于信心，如果对经济前景没信心，资金不会轻易从楼市进入股市。
资金从楼市流出后，并非只有股市一个目的地。银行存款、理财产品、债券市场、黄金、甚至海外资产都可能成为分流资金的渠道。股市必须展现出足够的赚钱效应和制度吸引力，才能在这场“资金争夺战”中胜出。
“楼市的衰败，将会是股市的崛起”这个观点，从一个长期、宏观的战略视角来看，具有很强的逻辑支撑。它代表着中国经济从“土地资本”驱动向“科技创新资本”驱动的转型方向，也符合资产轮动的基本规律。
但是，在短期和中期，这个过程绝不会是顺畅和无痛的。它极易受到负财富效应、金融风险传染、市场信心和宏观政策的干扰。”
“群主，房地产还有救吗？”刘犇在群里问道。
“不应该说房地产有不有救，而是房地产将会回归正常，原来的房地产本来就不正常。
大夏房地产市场过去的二十多年，其价格锚定物主要是增长预期和金融属性。人们买房，赌的是土地升值、城市发展带来的资产暴增，租金回报几乎可以忽略不计（很多城市的租金回报率仅1%-2%）。这种模式依赖于几个前提：
经济高速增长：带来收入和人口流入的持续预期。
城镇化快速推进：大量新市民涌入城市，形成强大的购房需求。
货币宽松环境：信贷政策支持，杠杆率不断提升。
“房价永远涨”的信念：形成了强烈的投资惯性。
这一切结束了，结束了，未来大夏国房地产会回归到以租金回报率锚定价格的时代。
房价将更多地由“租金 \/ 贴现率”来决定。一套房子的价值，取决于它未来能产生多少租金收入，并用一个合理的收益率（受利率、风险偏好等因素影响）折现回来。
收益率要求合理化，健康的租金回报率应该至少高于长期国债收益率（无风险利率）并包含一定的风险溢价。
目前大夏主要城市的租金回报率远低于国际水平（通常低于2%），未来需要通过 “房价下跌”或 “租金上涨”，或者两者同时发生，来向3.5%-5%甚至更高的合理水平靠拢。
租金回报率将成为检验城市和地段价值的“试金石”。
人口持续净流入、产业强劲、租赁需求旺盛的一二线核心城市，其租金有支撑甚至上涨动力，房价也能更快找到以租金为锚的平衡点。
人口流出、产业薄弱、住房供应过剩的三四线城市，面临租金和房价双低的局面，调整过程会更漫长和痛苦。
大夏房地产正在经历一场范式转移，从“增长预期驱动”的金融投机模式，转向“现金流驱动”的资产运营模式。高租金回报率成为新的价格锚，是市场出清后回归理性的必然结果。
这个过程虽然伴随阵痛，但长期来看，有利于房地产市场的健康稳定发展，降低金融系统风险，并真正解决居民的居住问题，而不是炒作问题。
最终，一个以真实居住需求和租金价值为支撑的房地产市场，才是可持续的。”
“这样看，邬老最初的以租金来衡量房地产的想法也没错啊。”刘犇思考到，又问了Z先生“以后商业地产，写字楼还有救吗？”
Z先生回复道，“商业地产就很麻烦了，写字楼门面这些不是刚需，现在商业模式受到网络冲击严重，不过未来商业改住，可能有戏，就是写字楼这些改成公寓，可居住的，还是有可能，未来可能租售同权，但是不是现在。
我估计商业地产价格还要跌一跌，收益率要超过7%以上，还是商改住，住的租金下跌后达到收益率7%以上。”
“原来是邬老的想法时机不对，太超前了，可惜了，如果邬老能等几年，再去买商业地产，可能结局就不一样了。”刘犇不住的惋惜。
2021年的大夏股市也有启动的迹象。
年初至春节前，核心资产“冲顶”市场延续2020年的风格，资金继续追捧所谓的“核心资产”（各行业的龙头大白马），各种“茅”指数成分股。基金发行火爆，推动这些龙头股估值达到历史极高水平。
但是刘犇手上的股票和生门基金的股票都没有上涨太多。
粤港铁路表现非常差，股价从1月初的2.2元附近一路阴跌至3月中旬的1.9元以下，创下年内新低。
大夏石油和大夏石化低位震荡磨底。
现在刘犇个人账户持股，粤港铁路加仓了300万，补到了1000万元，成本也降低到了2元，3.5元的大夏石化400万元，4.5的大夏石油400万元，现金还剩下2000万。
生门基金这边，3亿大夏石化，3亿大夏石油。
大夏石化，3.3元的成本，大夏石油，4.4元的成本。还有4个亿的资金没有用。
李帅和刘犇也在讨论这4个亿的资金需要买什么标的物，李帅的意见是买债券基金，而刘犇的意思是买宽基指数基金，但是都有问题，两人也没有很大的把握，所以只能继续商量。
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